Rapport Daubresse-Cosson : relancer l’investissement locatif en France
Le 30 juin 2025, le sénateur Marc-Philippe Daubresse (Hauts-de-France) et le député Mickaël Cosson (Côtes-d’Armor) ont remis au Gouvernement leur rapport parlementaire intitulé « Pour une relance durable de l’investissement locatif ». Dans un contexte marqué par la chute des dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel, une baisse de la production de logements neufs, et une crise de l’offre locative, ce rapport propose une série de mesures pour rendre l’investissement locatif privé plus attractif, équilibré et pérenne. Ce texte présente les propositions clés du rapport, leurs avantages, leurs limites, et les perspectives qu’il ouvre pour le marché immobilier français. Contexte Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la fin du dispositif Pinel a laissé un vide significatif dans le secteur de l’investissement locatif. Les chiffres montrent une chute drastique des ventes de logements neufs à investisseurs particuliers — une baisse d’environ 41 % au premier trimestre 2025 par rapport à la période pré-Covid. Le parc locatif privé est aujourd’hui dominé par les petits bailleurs, et les particuliers semblent de moins en moins incités à acheter pour louer, que ce soit en neuf ou dans l’ancien. Face à la pénurie de biens disponibles, qui renchérit les loyers et augmente la tension sur le marché du logement, l’État a confié à Daubresse et Cosson une mission afin de redynamiser ce secteur via des ajustements fiscaux, réglementaires, et la création d’un cadre légal protecteur pour les bailleurs privés. Les principales propositions Amortissement pour la location nue Pour rapprocher la fiscalité de la location nue de celle de la location meublée, le rapport propose d’introduire un amortissement annuel de la valeur du bien (hors terre) de 5 % dans le neuf, et de 4 % dans l’ancien, à condition que les travaux représentent au moins 15 % de la valeur du bien. Cet amortissement serait déductible des revenus fonciers, ce qui offrirait aux bailleurs un avantage fiscal comparable à celui des meublés. Revalorisation des abattements fiscaux sur les loyers nus Le rapport propose de relever l’abattement forfaitaire pour les locations vides de 30 % à 50 %, afin d’offrir une plus grande équité entre location meublée et location nue. Cette mesure viserait à rendre la location nue plus attractive, notamment pour les bailleurs privés hésitants à cause des charges et des risques inhérents. Bonus fiscal pour loyers modérés et logement abordable Afin d’encourager les logements accessibles aux ménages aux revenus modestes, le rapport recommande l’instauration d’un bonus d’amortissement (0,5 à 1,5 %) pour les loyers abordables dans le régime réel, et de 5 à 15 % pour le micro-foncier. Ces mesures visent à accroître l’offre locative pour les ménages moins favorisés tout en incitant les bailleurs à proposer des loyers modérés. Statut du « bailleur privé » Le rapport suggère de créer un statut du bailleur privé, stable et reconnu, offrant un cadre légal cohérent, des droits clairs mais aussi des obligations adaptées. Ce statut permettrait de sécuriser l’investissement locatif, de clarifier les règles fiscales, de simplifier les démarches, et de restaurer la confiance des bailleurs. Autres mesures : IFI, exonération singulière, durée de détention Parmi les autres pistes : l’exclusion des logements loués à titre de résidence principale de l’assiette de l’IFI, l’exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux pour les biens détenus plus de 20 ans, et un plafond d’imputation du déficit foncier relevé à 40 000 €. Ces propositions complètent le volet fiscal pour rendre le régime locatif privé plus stable. Avantages et impacts attendus Les parlementaires estiment que ces mesures, si elles étaient mises en œuvre, pourraient entraîner une relance significative de l’offre locative. Le rapport table sur une création d’environ 90 000 logements supplémentaires par an d’ici 2030, grâce à l’attractivité retrouvée pour les bailleurs. De plus, il prévoit que ces mesures pourraient rapporter aux finances publiques environ 500 millions d’euros par an dès 2026, tout en rééquilibrant la fiscalité entre logements neufs et anciens, et entre location meublée et nue. Cela devrait aussi soutenir la construction neuve et la rénovation, freiner la hausse des loyers, et réduire les tensions sur le marché. Limites et critiques Certaines études externes mettent en garde contre le coût réel de ces mesures pour l’État, notamment le cabinet Asterès, qui estime que les projections optimistes pourraient ne pas se concrétiser selon différents scénarios. Notamment, le calcul du rapport suppose que l’amortissement sera totalement imputable, ce qui pourrait être limité dans la pratique. En outre, la volonté de rapprocher le régime de la location nue de celui de la location meublée pourrait entraîner des effets pervers, comme une réduction de l’offre meublée, essentielle pour certains publics (étudiants, logements de services). Il existe aussi un risque de complexité réglementaire, voire de déséquilibre pour les bailleurs dans certaines zones où les charges, l’entretien ou la fiscalité locale pèsent fortement. Conclusion et perspectives Le rapport Daubresse-Cosson marque une étape importante dans les politiques publiques françaises pour le logement. Il propose un ensemble de mesures fiscales ambitieuses et cohérentes pour relancer l’investissement locatif privé, équiper le parc ancien et encourager la location de longue durée. Cependant, l’adoption de ces mesures dépendra de leur traduction dans la loi de finances 2026, de leur acceptation politique, et de la capacité de l’État à en maîtriser les coûts budgétaires. À l’avenir, il sera essentiel de surveiller l’impact réel sur l’offre locative, la rentabilité pour les bailleurs, et le coût pour les finances publiques. Pour les investisseurs particuliers ou professionnels, ces propositions ouvrent un nouveau cadre fiscal potentiellement favorable, à condition de bien comprendre les implications : régime fiscal, charges, localisation, durée de détention.
La taxe Zucman : un impôt mondial sur les grandes fortunes
La question de la taxation des grandes fortunes mondiales est au cœur des débats économiques et sociaux. Face à la montée des inégalités et aux limites de la fiscalité nationale dans un monde globalisé, l’économiste français Gabriel Zucman a proposé une taxe mondiale sur les milliardaires, souvent appelée taxe Zucman. L’objectif est de mettre en place un mécanisme international capable d’imposer équitablement les ultra-riches, dont la mobilité financière et l’optimisation fiscale échappent souvent aux systèmes traditionnels. Contexte : pourquoi une taxe mondiale sur les grandes fortunes ? Depuis plusieurs décennies, les inégalités se creusent de manière spectaculaire. Les travaux de Gabriel Zucman et Thomas Piketty montrent qu’une minorité détient désormais une part disproportionnée du patrimoine mondial. Or, les fiscalités nationales se révèlent limitées pour répondre à ce phénomène. Les milliardaires disposent d’une mobilité financière telle qu’ils peuvent déplacer leurs capitaux vers des paradis fiscaux ou recourir à des sociétés-écrans, ce qui réduit fortement l’efficacité des impôts traditionnels. Dans ce contexte, un besoin de coordination internationale apparaît. Après les avancées obtenues avec l’instauration d’un impôt minimum mondial de 15 % sur les multinationales, discuté au sein de l’OCDE, la réflexion s’élargit désormais aux grandes fortunes privées. La taxe Zucman : principes et fonctionnement La taxe Zucman repose sur une assiette mondiale. Elle viserait les patrimoines supérieurs à 1 milliard de dollars, évalués sur la base de la valeur nette des actifs (immobilier, actions, participations, comptes financiers). Son principe est simple : appliquer un taux minimal uniforme de 2 % par an au patrimoine net des milliardaires, afin d’éviter toute concurrence fiscale entre États. Pour fonctionner, cette taxe nécessiterait une coopération internationale étroite. Elle impliquerait la création d’un registre mondial des patrimoines, adossé aux registres financiers existants, et le partage automatique d’informations entre administrations fiscales et établissements bancaires. Selon les estimations de Gabriel Zucman, le rendement fiscal d’une telle mesure pourrait atteindre 250 milliards de dollars par an à l’échelle mondiale. Ces recettes serviraient à financer des politiques publiques ambitieuses dans les domaines de la transition énergétique, de l’éducation ou encore de la santé. La taxe Zucman aurait pour premier effet de contribuer à la réduction des inégalités en rendant la contribution des ultra-riches plus équitable. Elle permettrait également de financer des biens publics mondiaux tels que les infrastructures, le climat ou la santé, tout en renforçant la lutte contre l’évasion fiscale grâce à une transparence financière accrue. Enfin, elle constituerait une mesure politiquement légitime et populaire, dans un contexte de tensions sociales et de recherche de justice fiscale. Sa mise en œuvre soulève néanmoins de nombreux défis. La complexité technique et politique est considérable, puisqu’elle suppose un accord multilatéral entre les grandes puissances. Certains craignent que les ultra-riches cherchent à contourner le dispositif via des mécanismes sophistiqués comme les trusts, les sociétés offshore ou encore les cryptomonnaies. D’autres soulignent l’opposition politique probable, liée à la crainte d’une fuite des capitaux et à la remise en cause de la souveraineté fiscale des États. Enfin, se pose la question de la répartition des recettes entre pays : comment déterminer quelle part doit revenir à chaque État ? Perspectives : un pas vers une fiscalité mondiale ? La taxe Zucman s’inscrit dans une dynamique plus large : celle de construire une fiscalité internationale plus juste et mieux coordonnée. Après le succès de l’impôt minimum mondial sur les multinationales, elle pourrait constituer la prochaine grande étape vers une fiscalité globale adaptée à l’ère de la mondialisation. Mais cette ambition se heurte encore à des obstacles majeurs de gouvernance et de coopération politique. En définitive, la taxe Zucman reflète une idée de plus en plus partagée : à l’heure où les capitaux circulent sans frontières, la fiscalité doit elle aussi devenir mondiale pour rester efficace et équitable.