Le 30 juin 2025, le sénateur Marc-Philippe Daubresse (Hauts-de-France) et le député Mickaël Cosson (Côtes-d’Armor) ont remis au Gouvernement leur rapport parlementaire intitulé « Pour une relance durable de l’investissement locatif ». Dans un contexte marqué par la chute des dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel, une baisse de la production de logements neufs, et une crise de l’offre locative, ce rapport propose une série de mesures pour rendre l’investissement locatif privé plus attractif, équilibré et pérenne. Ce texte présente les propositions clés du rapport, leurs avantages, leurs limites, et les perspectives qu’il ouvre pour le marché immobilier français.
Contexte
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la fin du dispositif Pinel a laissé un vide significatif dans le secteur de l’investissement locatif. Les chiffres montrent une chute drastique des ventes de logements neufs à investisseurs particuliers — une baisse d’environ 41 % au premier trimestre 2025 par rapport à la période pré-Covid. Le parc locatif privé est aujourd’hui dominé par les petits bailleurs, et les particuliers semblent de moins en moins incités à acheter pour louer, que ce soit en neuf ou dans l’ancien. Face à la pénurie de biens disponibles, qui renchérit les loyers et augmente la tension sur le marché du logement, l’État a confié à Daubresse et Cosson une mission afin de redynamiser ce secteur via des ajustements fiscaux, réglementaires, et la création d’un cadre légal protecteur pour les bailleurs privés.
Les principales propositions
Amortissement pour la location nue
Pour rapprocher la fiscalité de la location nue de celle de la location meublée, le rapport propose d’introduire un amortissement annuel de la valeur du bien (hors terre) de 5 % dans le neuf, et de 4 % dans l’ancien, à condition que les travaux représentent au moins 15 % de la valeur du bien. Cet amortissement serait déductible des revenus fonciers, ce qui offrirait aux bailleurs un avantage fiscal comparable à celui des meublés.
Revalorisation des abattements fiscaux sur les loyers nus
Le rapport propose de relever l’abattement forfaitaire pour les locations vides de 30 % à 50 %, afin d’offrir une plus grande équité entre location meublée et location nue. Cette mesure viserait à rendre la location nue plus attractive, notamment pour les bailleurs privés hésitants à cause des charges et des risques inhérents.
Bonus fiscal pour loyers modérés et logement abordable
Afin d’encourager les logements accessibles aux ménages aux revenus modestes, le rapport recommande l’instauration d’un bonus d’amortissement (0,5 à 1,5 %) pour les loyers abordables dans le régime réel, et de 5 à 15 % pour le micro-foncier. Ces mesures visent à accroître l’offre locative pour les ménages moins favorisés tout en incitant les bailleurs à proposer des loyers modérés.
Statut du « bailleur privé »
Le rapport suggère de créer un statut du bailleur privé, stable et reconnu, offrant un cadre légal cohérent, des droits clairs mais aussi des obligations adaptées. Ce statut permettrait de sécuriser l’investissement locatif, de clarifier les règles fiscales, de simplifier les démarches, et de restaurer la confiance des bailleurs.
Autres mesures : IFI, exonération singulière, durée de détention
Parmi les autres pistes : l’exclusion des logements loués à titre de résidence principale de l’assiette de l’IFI, l’exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux pour les biens détenus plus de 20 ans, et un plafond d’imputation du déficit foncier relevé à 40 000 €. Ces propositions complètent le volet fiscal pour rendre le régime locatif privé plus stable.
Avantages et impacts attendus
Les parlementaires estiment que ces mesures, si elles étaient mises en œuvre, pourraient entraîner une relance significative de l’offre locative. Le rapport table sur une création d’environ 90 000 logements supplémentaires par an d’ici 2030, grâce à l’attractivité retrouvée pour les bailleurs. De plus, il prévoit que ces mesures pourraient rapporter aux finances publiques environ 500 millions d’euros par an dès 2026, tout en rééquilibrant la fiscalité entre logements neufs et anciens, et entre location meublée et nue. Cela devrait aussi soutenir la construction neuve et la rénovation, freiner la hausse des loyers, et réduire les tensions sur le marché.
Limites et critiques
Certaines études externes mettent en garde contre le coût réel de ces mesures pour l’État, notamment le cabinet Asterès, qui estime que les projections optimistes pourraient ne pas se concrétiser selon différents scénarios. Notamment, le calcul du rapport suppose que l’amortissement sera totalement imputable, ce qui pourrait être limité dans la pratique. En outre, la volonté de rapprocher le régime de la location nue de celui de la location meublée pourrait entraîner des effets pervers, comme une réduction de l’offre meublée, essentielle pour certains publics (étudiants, logements de services). Il existe aussi un risque de complexité réglementaire, voire de déséquilibre pour les bailleurs dans certaines zones où les charges, l’entretien ou la fiscalité locale pèsent fortement.
Conclusion et perspectives
Le rapport Daubresse-Cosson marque une étape importante dans les politiques publiques françaises pour le logement. Il propose un ensemble de mesures fiscales ambitieuses et cohérentes pour relancer l’investissement locatif privé, équiper le parc ancien et encourager la location de longue durée.
Cependant, l’adoption de ces mesures dépendra de leur traduction dans la loi de finances 2026, de leur acceptation politique, et de la capacité de l’État à en maîtriser les coûts budgétaires. À l’avenir, il sera essentiel de surveiller l’impact réel sur l’offre locative, la rentabilité pour les bailleurs, et le coût pour les finances publiques.
Pour les investisseurs particuliers ou professionnels, ces propositions ouvrent un nouveau cadre fiscal potentiellement favorable, à condition de bien comprendre les implications : régime fiscal, charges, localisation, durée de détention.