Madame et Monsieur Dunord, âgés de 43 et 45 ans, sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Monsieur est directeur d’usine et Madame artiste peintre. Leur revenu net imposable après abattement s’élève à 230 000 €, les plaçant dans la tranche marginale à 41 %.
Le couple, composé de deux parts fiscales, ne compte pas d’enfant. Ils possèdent par ailleurs un immeuble de rapport totalement remboursé, générant 35 000 € de revenus fonciers chaque année.
Confrontés à une fiscalité particulièrement lourde, les époux Dunord m’ont sollicité afin de trouver une solution efficace pour réduire leur imposition, tout en développant leur patrimoine immobilier.
L’enjeu était double : alléger leur pression fiscale immédiate et placer intelligemment leur capital dans un actif à forte valeur patrimoniale.
L’analyse de leur situation a mis en évidence que leur niveau de revenus les maintenait durablement dans la tranche à 41 %, tandis que leurs revenus fonciers subissaient, en plus, 17,2 % de prélèvements sociaux.
Dans ce contexte, le dispositif Monument Historique s’est imposé comme la solution la plus pertinente. Il permet en effet de déduire le montant des travaux de restauration non seulement des revenus fonciers, mais aussi du revenu global, sans plafonnement, offrant ainsi un levier fiscal exceptionnel.
J’ai sélectionné pour eux un immeuble classé Monument Historique d’une valeur totale de 350 000 €, comprenant 100 000 € de foncier et 250 000 € de travaux, dont la livraison est prévue pour avril 2027.
Les travaux sont échelonnés sur trois exercices fiscaux : 95 000 € en 2025, 85 000 € en 2026 et 70 000 € en 2027.
Chaque année, la part de travaux réglée est d’abord imputée sur les revenus fonciers (35 000 €), puis sur le revenu courant, permettant ainsi d’effacer une grande partie de l’imposition.
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 |
|---|---|---|---|---|
| Part de travaux | 95 000 € | 85 000 € | 70 000 € | 0 € |
| Revenus Fonciers Gommés | 35 000 € | 35 000 € | 35 000 € | 0 € |
| Revenus Courants Gommés | 60 000 € | 50 000 € | 35 000 € | 0 € |
| Gain fiscal | 38 950 € | 34 850 € | 28 700 € | 0 € |
| Economie de Prélèvement sociaux | 6 020 € | 6 020 € | 6 020 € | 0 € |
| Gain fiscal total | 44 970 € | 40 870 € | 34 720 € | 0 € |
| Impôt final | 37 527 € | 41 627 € | 47 777 € | 82 497 € |
Sur trois années fiscales, le dispositif Monument Historique permet au couple d’économiser 120 560 € d’impôts et de prélèvements sociaux.
Ainsi, leur investissement initial de 350 000 € ne leur coûte en réalité que 229 440 €, une réduction de près de 35 % du prix d’acquisition grâce aux seuls effets fiscaux.
Mais l’intérêt du dispositif ne s’arrête pas là. Le bien acquis est éligible au parcours patrimonial, offrant en plus des avantages successoraux majeurs. En cas de transmission, l’immeuble pourra être exonéré de droits de succession, sous réserve d’un engagement de conservation et d’entretien signé avec l’État.
Ce projet combine donc efficacité fiscale, valorisation patrimoniale et dimension culturelle, permettant aux époux Dunord de réduire leur impôt tout en préservant un bien d’exception pour les générations futures.
120 560€
sur 3 années fiscales
Conseiller en gestion de patrimoine
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