Parce que bien gérer son patrimoine, c’est avant tout bien comprendre les règles du jeu, cette FAQ vous guide à travers les grandes questions que se posent les épargnants et les investisseurs. De la fiscalité aux placements, de la transmission à la retraite, chaque réponse décrypte avec clarté les enjeux patrimoniaux du moment. L’objectif : vous aider à prendre des décisions éclairées et à construire une stratégie en parfaite cohérence avec vos objectifs personnels.
Il n’y a pas de seuil strict. Dès que vous avez un projet (achat immobilier, optimisation fiscale, préparation de la retraite, transmission, investissement financier…), un conseiller peut vous aider à structurer vos choix et éviter les erreurs coûteuses.
En pratique, beaucoup de clients commencent à consulter un gestionnaire à partir de 50 000 € d’épargne disponible ou lorsqu’ils souhaitent mieux organiser leur patrimoine existant.
Le déficit foncier est particulièrement adapté aux foyers fortement imposés qui possèdent déjà un ou plusieurs biens locatifs. Il est idéal pour les investisseurs souhaitant rénover un patrimoine ancien tout en optimisant leur fiscalité. C’est aussi un outil puissant pour ceux qui cherchent à préparer la transmission ou valoriser leur parc locatif en réduisant l’impôt sur les revenus existants.
Le LMNP en résidence de services s’adresse principalement aux investisseurs souhaitant des revenus passifs sécurisés sans avoir à gérer directement la location. Il est particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés qui veulent optimiser leur fiscalité grâce à l’amortissement, mais aussi à ceux qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier tangible. Ce dispositif est idéal pour préparer la retraite ou diversifier un portefeuille, en combinant stabilité, optimisation fiscale et potentiel de valorisation à long terme.
Le Malraux s’adresse principalement aux investisseurs fortement imposés souhaitant réaliser un investissement à forte valeur patrimoniale et esthétique. Il est adapté aux contribuables cherchant à combiner optimisation fiscale et conservation du patrimoine, ainsi qu’à ceux qui ont une vision long terme de leur investissement immobilier. C’est un dispositif qui allie défiscalisation et engagement patrimonial, idéal pour un investissement dans des centres-villes historiques.
Le Monument Historique est particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés qui cherchent à réduire significativement leur impôt sur le revenu tout en investissant dans un patrimoine prestigieux et durable. Il convient aux investisseurs disposant de capacité financière pour réaliser des travaux importants et souhaitant préserver un bien patrimonial pour leur usage ou la transmission à leurs héritiers.
Elle permet de désigner librement la ou les personnes qui recevront les capitaux en cas de décès. C’est un outil puissant pour transmettre à des proches hors cadre successoral.
Ils permettent :
d’obtenir un rendement supérieur aux placements sécurisés (fonds euros, livrets) ;
de limiter les pertes potentielles grâce à une protection partielle du capital ;
de diversifier son patrimoine avec un produit intermédiaire entre actions et obligations.
Sur le PEE, les fonds sont bloqués pendant 5 ans, sauf cas de déblocage anticipé : mariage, naissance, achat de la résidence principale, cessation de contrat, etc.
Sur le PERCOL, l’épargne est disponible à la retraite, mais peut aussi être débloquée pour l’achat de la résidence principale ou en cas d’événements exceptionnels (invalidité, décès, surendettement…).
La hausse des taux modifie les équilibres entre immobilier, liquidité et placements financiers. L’investisseur averti diversifie davantage, privilégie les revenus indexés et optimise son levier de dette pour maintenir la performance nette après inflation.
Ces dispositifs répondent à des objectifs différents : le déficit foncier allège les revenus imposables, le Denormandie combine rénovation et réduction d’impôt, tandis que le LMNP mise sur la rentabilité et l’amortissement du bien. Une simulation personnalisée est essentielle.
Une stratégie patrimoniale efficace repose sur une vision d’ensemble : optimiser la fiscalité immédiate, sécuriser les revenus futurs (retraite) et anticiper la transmission. L’équilibre entre rendement, liquidité et protection juridique constitue le cœur de cette cohérence.
La diversification repose sur la complémentarité des classes d’actifs : stabilité de l’immobilier, liquidité des marchés financiers et rendement ciblé des produits structurés. La clé est d’adapter la répartition au profil de risque et à l’horizon d’investissement.
Il se compose d’un fonds en euros, à capital garanti, et d’unités de compte, investies sur des marchés financiers ou immobiliers. Vous pouvez arbitrer librement entre les deux selon votre profil de risque.
En cas de décès avant la retraite, le capital est transmis aux bénéficiaires désignés selon la fiscalité de l’assurance-vie (avant 70 ans : abattement de 152 500 € par bénéficiaire).
Après la retraite, la fiscalité dépend du mode de sortie choisi (capital ou rente). Le PER peut donc être un outil complémentaire de transmission, sous réserve d’une bonne rédaction de la clause bénéficiaire.
Après 8 ans de détention, seuls les gains retirés sont imposés, et un abattement s’applique chaque année sur la part taxable : 4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple. Cet avantage se renouvelle annuellement.
L’amortissement constitue le principal avantage fiscal du LMNP géré. Il permet de comptabiliser la dépréciation du bien, du mobilier et des frais d’acquisition sur plusieurs années, généralement entre 15 et 30 ans selon la nature des éléments. Cet amortissement est déduit des revenus locatifs, ce qui peut réduire voire annuler l’imposition. La méthode comptable assure que les loyers restent imposés de manière minimale, tout en conservant un rendement net d’impôt attractif.
L’intéressement récompense la performance collective selon des critères fixés par l’entreprise (résultats, objectifs, croissance…).
La participation, elle, est obligatoire dans les entreprises de plus de 50 salariés et redistribue une partie des bénéfices.
Les sommes issues de ces dispositifs peuvent être versées immédiatement ou placées sur un plan d’épargne salariale (PEE ou PERCO), où elles bénéficient d’un avantage fiscal et social considérable.
Les sommes versées sur le PER sont déductibles du revenu imposable, dans la limite d’un plafond annuel (10 % des revenus professionnels, avec un maximum d’environ 35 000 €).
Ainsi, un versement de 10 000 € peut générer jusqu’à 4 500 € d’économie d’impôt pour un contribuable imposé à 45 %.
Cette déduction n’est pas obligatoire : l’épargnant peut choisir de renoncer à l’avantage fiscal pour optimiser la fiscalité à la sortie.
Lorsqu’un foyer perçoit déjà des revenus fonciers, les charges liées au déficit foncier sont déduites en priorité de ces revenus, réduisant ainsi la base imposable foncière. Si le déficit reste supérieur aux revenus fonciers, une partie peut être imputée sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Cette mécanique permet de transformer des travaux ou charges réelles en un gain fiscal immédiat, optimisant fortement la rentabilité nette du bien.
La réduction d’impôt Malraux est calculée sur le montant total des travaux de restauration, dans la limite de 400 000 euros sur quatre ans. Le taux de réduction dépend de la localisation du bien : il s’élève à 30 % pour un bien situé dans un secteur sauvegardé, et à 22 % pour un logement en ZPPAUP ou AVAP. La réduction s’impute directement sur l’impôt sur le revenu et ne peut pas dépasser le montant de l’impôt dû, bien que l’excédent soit reportable sur les années suivantes. Il s’agit donc d’un dispositif particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.
Les revenus perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC est applicable si les recettes ne dépassent pas 77 700 euros par an et offre un abattement forfaitaire de 50 %, mais sans possibilité de déduire les charges réelles. Le régime réel est le plus souvent utilisé pour un LMNP géré car il permet de déduire toutes les charges, y compris les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et d’assurance, ainsi que d’amortir comptablement le bien, le mobilier et les frais d’acquisition. Cet amortissement peut neutraliser l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, le Monument Historique permet de déduire l’intégralité des travaux et charges du revenu global, sans limitation. Cette déduction s’applique même si le foyer n’a pas de revenus fonciers, ce qui en fait un outil particulièrement puissant pour les contribuables fortement imposés. Les loyers perçus après déduction des travaux sont ainsi largement neutralisés fiscalement, permettant de maximiser le rendement net après impôt.
Le produit suit un scénario défini à l’avance :
Durée fixe (souvent 1 à 10 ans) ;
Sous-jacent (indice ou panier d’actions) ;
Mécanisme de remboursement selon la performance du sous-jacent.
Exemple :
“Si l’indice Euro Stoxx 50 ne baisse pas de plus de 40 % à maturité, vous récupérez votre capital + un gain de 7 % par an.”
Le PER est un outil de différenciation fiscale et de transmission de revenus futurs.
Intégré dans une architecture plus large — assurance-vie, immobilier, société civile, contrat luxembourgeois —, il permet d’arbitrer entre fiscalité présente et future, tout en préservant la liquidité de son patrimoine global.
Son efficacité dépend avant tout de la cohérence entre horizon de placement, fiscalité, et objectifs personnels.
L’optimisation passe par le bon choix de régime (micro ou réel), la déduction des charges, l’amortissement (en LMNP) et la structuration du patrimoine via une SCI ou une holding selon le niveau de revenus et d’imposition.
Le PER est d’autant plus intéressant que votre taux marginal d’imposition est élevé. Il faut donc l’alimenter pendant les années de forte activité (TMI 30 %, 41 %, 45 %), puis en sortir le capital une fois à la retraite, lorsque la fiscalité est plus douce. Cette stratégie permet de transformer un impôt différé en gain patrimonial net.
1 – Demander un devis à un assureur externe.
2 – Comparer les garanties pour assurer l’équivalence.
3 – Transmettre la demande de substitution à la banque.
4 – Recevoir l’accord écrit avant de résilier l’ancien contrat.
Lorsqu’un LMNP est acquis dans une résidence de services neuve ou récente exploitée par un professionnel, il est souvent possible de récupérer la TVA sur le prix d’achat, généralement au taux de 20 %. Cette récupération s’effectue via le gestionnaire et permet de diminuer considérablement le coût d’acquisition initial. Elle constitue un levier fiscal supplémentaire qui renforce la rentabilité nette de l’investissement, en particulier pour les biens haut de gamme ou situés dans des zones attractives.
Grâce au rachat partiel, vous pouvez retirer une partie des fonds tout en laissant le reste capitaliser. Cela préserve l’antériorité fiscale du contrat.
Une analyse patrimoniale complète permet de confronter les dispositifs existants (Denormandie, LMNP, déficit foncier, etc.) à votre profil fiscal et à vos objectifs de rentabilité ou de transmission.
La réduction d’impôt Denormandie est identique à celle du Pinel : elle dépend de la durée d’engagement locatif. Pour un engagement de six ans, elle s’élève à 12 % du prix du bien et des travaux. Elle atteint 18 % pour neuf ans, et jusqu’à 21 % pour douze ans de location. Le montant total pris en compte est plafonné à 300 000 euros par an et à 5 500 euros par mètre carré. La réduction s’applique chaque année sur l’impôt sur le revenu, proportionnellement à la durée de l’engagement.
Le premier rendez-vous est gratuit et sans engagement.
Il s’agit avant tout d’un échange confidentiel pour comprendre votre situation, vos objectifs et vos priorités : revenus, projets, fiscalité, horizon de placement, tolérance au risque, etc.
À la suite de cet entretien, nous réalisons un diagnostic patrimonial personnalisé et vous proposons des stratégies adaptées, qu’il s’agisse d’investissements, de solutions fiscales ou de transmission familiale.
Le chef d’entreprise peut transformer une partie de sa rémunération en épargne à fiscalité allégée via son propre PEE ou PER collectif.
C’est une manière élégante de capitaliser sans impôt immédiat, tout en offrant un outil de motivation collective à ses salariés.
De plus, la mise en place d’un dispositif d’épargne salariale renforce l’attractivité et la cohésion au sein de l’entreprise.
L’épargne salariale n’est pas un simple avantage social : c’est un outil d’ingénierie patrimoniale.
Elle permet de réduire la pression fiscale immédiate, de préparer la retraite et de transmettre du patrimoine financier dans un cadre optimisé.
Pour le chef d’entreprise, elle constitue une alternative performante à la distribution classique de dividendes ou à l’augmentation salariale.
Oui, souvent. Cela permet de diversifier les assureurs, les fiscalités (ancien vs nouveau contrat) et les stratégies d’investissement. C’est aussi une sécurité supplémentaire.
Créer une structure patrimoniale peut offrir des avantages fiscaux, successoraux et juridiques. Le choix entre SCI, SAS ou holding dépend des objectifs : transmission, revenus, ou développement d’un patrimoine professionnel. L’accompagnement d’un conseiller reste essentiel pour calibrer la structure.
En cas de décès de l’emprunteur, l’assureur rembourse le capital restant dû à la banque, selon la quotité assurée.
👉 Exemple : un couple assuré à 50/50, si l’un décède, l’assurance rembourse la moitié du capital restant dû.
Avantage : protège les héritiers et évite toute transmission de dette.
À surveiller : exclusions liées aux sports à risque, voyages, ou causes spécifiques (suicide, par exemple).
Elle intervient lorsque l’assuré est momentanément dans l’incapacité d’exercer sa profession à cause d’un accident ou d’une maladie.
Pendant la période d’arrêt de travail, l’assurance prend en charge les mensualités du prêt après un délai de franchise (souvent 30, 60 ou 90 jours).
Points de vigilance :
La définition de l’incapacité doit être liée à la profession exercée, et non à toute activité.
Vérifie les modalités d’indemnisation et les exclusions (troubles psychologiques, dos, etc.)
Pour ne pas commettre d’impair, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un gestionnaire de patrimoine sur ce sujet
Ces garanties couvrent une perte partielle ou totale de capacité de travail, à la suite d’un accident ou d’une maladie.
IPT : invalidité ≥ 66 %. L’assurance prend en charge le remboursement total ou partiel du prêt.
IPP : invalidité comprise entre 33 % et 66 %.
Deux modes d’indemnisation :
Forfaitaire : remboursement des échéances selon le taux d’invalidité, indépendamment de la perte de revenus.
Indemnitaire : indemnisation proportionnelle à la perte de revenus réels.
Conseil CGP : privilégier une indemnisation forfaitaire, plus protectrice pour les professions libérales ou indépendantes.
C’est la garantie la plus proche de la garantie décès.
Elle couvre l’assuré lorsqu’il est dans l’incapacité définitive d’exercer toute activité rémunératrice et qu’il a besoin d’une assistance totale pour les actes de la vie quotidienne (se nourrir, se laver, se déplacer…).
Conséquence : remboursement intégral du capital restant dû.
Remarque d’expert : le déclenchement de cette garantie est strict ; elle intervient uniquement dans des situations médicalement irréversibles.
Légalement, non. Mais toute banque exige une couverture d’assurance pour accorder un crédit. Elle n’impose pas son propre contrat, mais demande un niveau de garanties équivalent à celui du contrat groupe qu’elle propose.
Oui, et il est considérable. Les sommes issues de l’intéressement, de la participation ou de l’abondement ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu lorsqu’elles sont placées dans un plan d’épargne.
Elles ne deviennent imposables qu’en cas de déblocage volontaire ou de retrait anticipé non prévu par la loi.
Non. Depuis la loi Pacte, les dirigeants de PME, leur conjoint collaborateur ou associé, peuvent également bénéficier du PEE et du PER collectif, sous certaines conditions.
C’est une opportunité majeure pour transformer des revenus imposés en capital à fiscalité réduite.
Les produits structurés ne sont pas des produits miracles, mais de formidables outils de gestion du risque lorsqu’ils sont compris et intégrés dans une allocation cohérente.
L’expertise du conseiller consiste à traduire la structure financière en protection patrimoniale concrète, adaptée au profil du client et à sa stratégie globale.
Oui. Depuis la loi Pacte, le PERCOL a remplacé le PERCO, avec plus de souplesse (versements volontaires, transférabilité, choix de sortie en capital ou rente).
Il s’inscrit dans une logique patrimoniale plus globale, en cohérence avec le PER individuel (PERIN) et les autres solutions retraite.
Absolument. Les TNS (professions libérales, indépendants, gérants majoritaires) bénéficient d’un plafond de déduction plus élevé via le calcul du plafond Madelin, ce qui en fait un outil d’optimisation fiscale majeur pour les dirigeants et professions libérales fortement imposées.
Certaines options permettent d’adapter la couverture au profil et au projet :
▫️ Perte d’emploi
Couvre le remboursement partiel des échéances en cas de licenciement (souvent limitée à 12 à 24 mois).
Intérêt : pour les salariés en CDI, dans un contexte économique incertain.
Attention : exclusion fréquente des ruptures conventionnelles et des contrats précaires.
▫️ Franchise courte
Permet de réduire la durée de non-indemnisation (ex : 30 jours au lieu de 90).
Intérêt : utile pour les indépendants ou professions à haut risque d’arrêt court.
Contrepartie : prime légèrement plus élevée.
▫️ Remboursement progressif
Certaines assurances proposent une réduction automatique du capital assuré au fil du temps, alignée sur le capital restant dû.
Avantage : baisse du coût global de l’assurance.
Inconvénient : couverture moins importante si les revenus augmentent ou si un rachat de crédit intervient.
Ce sont deux outils complémentaires.
Oui. Il est possible de cumuler PEE, PERCOL et intéressement au sein d’une même entreprise, permettant une stratégie d’épargne multi-horizon :
Oui, il est tout à fait possible d’avoir plusieurs PER (individuel, collectif, obligatoire). Chaque contrat a son propre plafond de déduction et ses modalités de sortie, mais tous peuvent être regroupés ultérieurement si nécessaire.
Oui, sous conditions. Pour un mineur, les capitaux seront gérés par ses représentants légaux. Une personne morale (association, fondation…) peut aussi être bénéficiaire à des fins philanthropiques ou fiscales.
Oui. Les retraits programmés permettent de percevoir un revenu régulier, idéal pour compléter la retraite ou piloter une rente. Seuls les gains sont fiscalisés, selon la part de rachat.
Oui, de plus en plus de contrats intègrent des SCPI, SCI ou structurés. Cela permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie tout en diversifiant sur l’immobilier ou les marchés.
Oui, à tout moment. Il suffit d’un avenant ou d’une lettre à l’assureur. Il est recommandé de la formuler avec précision pour éviter toute ambiguïté juridique.
Oui, et c’est même recommandé. Le transfert permet de regrouper plusieurs contrats, de bénéficier d’une gestion modernisée et d’une plus grande souplesse à la sortie (rente ou capital). Les frais de transfert sont encadrés et deviennent nuls après 5 ans de détention.
Sa souplesse, sa fiscalité allégée après 8 ans, et la liberté de transmission en font l’un des produits les plus puissants pour gérer un patrimoine. Elle permet d’investir sur des supports variés (fonds euros, unités de compte, produits structurés, fonds quantitatifs …) tout en restant liquide et modulable.
Parce qu’il combine avantage fiscal, souplesse successorale et performance financière. Il permet de réduire son impôt dès aujourd’hui tout en préparant sereinement ses revenus futurs. Pour les contribuables fortement imposés, c’est un outil d’optimisation remarquable : l’économie d’impôt réalisée à l’entrée peut atteindre 45 % selon la tranche marginale d’imposition.
Un CGP analyse votre profil global (patrimoine, fiscalité, situation familiale, projets) pour :
Les options servent à :
Se protéger contre les variations de prix (couverture).
Spéculer sur la hausse ou la baisse d’un actif.
Générer des revenus complémentaires via des stratégies de primes.
Exemple :
Vous détenez des actions Apple et craignez une baisse. En achetant une option de vente (Put), vous vous assurez un prix minimal de revente — comme une assurance contre la baisse.
L’assurance-vie est un placement d’épargne permettant de valoriser un capital dans un cadre fiscal avantageux. Elle repose sur un contrat entre un souscripteur et un assureur, avec un ou plusieurs bénéficiaires désignés en cas de décès. C’est un outil de gestion patrimoniale polyvalent : épargne, transmission, optimisation fiscale.
Le fonds en euros offre une sécurité totale du capital et une revalorisation annuelle. Il est majoritairement investi en obligations d’État et en actifs de taux. C’est le support de stabilité du contrat.
Un produit structuré est un placement financier sur mesure, qui combine :
une partie sécurisée (souvent obligataire) ;
une partie dynamique liée à la performance d’un indice boursier (CAC 40, Euro Stoxx 50, S&P 500, etc.) grâce aux options financières.
L’objectif : offrir un couple rendement/risque ajusté au profil de l’investisseur.
L’assurance de prêt (ou assurance emprunteur) garantit le remboursement du capital restant dû en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail, et parfois de perte d’emploi de l’emprunteur. Elle protège à la fois l’emprunteur et la banque.
Une option financière est un contrat qui donne le droit, mais non l’obligation, d’acheter ou de vendre un actif (action, indice, devise, matière première) à un prix fixé à l’avance (le prix d’exercice) et à une date future déterminée.
👉 C’est une forme d’assurance sur un actif financier.
Les unités de compte représentent des supports non garantis en capital ou protégés : fonds actions, obligations, SCPI, ETF, produits structurés… Elles permettent de rechercher un rendement supérieur sur le long terme, au prix d’une volatilité plus élevée.
L’épargne d’entreprise regroupe l’ensemble des dispositifs permettant aux salariés et dirigeants de se constituer une épargne dans un cadre fiscal et social avantageux. Elle repose principalement sur trois piliers : le PEE (Plan d’Épargne Entreprise), le PERCO / PERCOL (Plan d’Épargne Retraite Collectif) et l’intéressement / participation. Ces outils favorisent à la fois la motivation des salariés et l’optimisation patrimoniale des dirigeants.
La délégation d’assurance permet à l’emprunteur de choisir un contrat d’assurance externe à la banque, souvent plus complet et moins cher, tout en respectant l’équivalence de garanties.
C’est le prix payé pour acquérir une option.
Elle dépend de plusieurs facteurs :
👉 Plus le marché est incertain, plus la prime est chère.
Le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles liées à un bien immobilier locatif excèdent les revenus fonciers perçus sur une année. Ces charges comprennent notamment les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurance, les travaux d’entretien et de réparation. Plutôt que de générer un revenu imposable, le bien dégage un déficit qui peut être imputé sur le revenu global dans certaines limites, permettant ainsi de réduire l’impôt sur le revenu.
Le dispositif Denormandie est une mesure fiscale incitative créée pour encourager la rénovation des logements anciens situés dans des centres-villes en difficulté. Il permet à un investisseur d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu en achetant un logement ancien, à condition d’y réaliser des travaux de rénovation significatifs et de le mettre en location.
L’objectif est de stimuler l’investissement locatif dans l’ancien tout en améliorant la qualité du parc immobilier français et en revitalisant les cœurs de ville.
Le dispositif Malraux est une mesure fiscale qui permet à un investisseur d’obtenir une réduction d’impôt lorsqu’il achète un logement ancien à rénover, situé dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP/AVAP). L’objectif est de soutenir la restauration de l’habitat ancien tout en incitant à investir dans des centres-villes historiques. La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de rénovation et s’applique directement à l’impôt sur le revenu.
Le dispositif Monument Historique permet à un investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux en acquérant un bien classé ou inscrit au titre des monuments historiques. Ces immeubles, souvent anciens et prestigieux, nécessitent des travaux de restauration et d’entretien encadrés par les Architectes des Bâtiments de France. Le dispositif offre une déduction totale des travaux et charges sur le revenu global, sans plafond, à condition que le bien soit ouvert à la location, même à titre partiel.
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier d’investir dans un logement meublé destiné à la location. Lorsqu’il s’agit d’une résidence de services, la gestion locative est confiée à un exploitant professionnel via un bail commercial. L’investisseur reste propriétaire du logement mais n’a pas à s’occuper de la gestion quotidienne. En contrepartie, il perçoit des loyers garantis par contrat et bénéficie d’une fiscalité avantageuse grâce au régime BIC et à l’amortissement comptable du bien.
Le Plan d’Épargne Retraite (PER) est un dispositif d’épargne long terme créé par la loi Pacte de 2019. Il permet de se constituer un capital ou une rente pour la retraite, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal particulièrement avantageux à l’entrée. C’est aujourd’hui l’outil de référence pour piloter sa stratégie retraite, qu’il s’agisse d’épargne individuelle, salariale ou professionnelle.
Le Taux Annuel Effectif d’Assurance indique le coût de l’assurance par rapport au montant emprunté. Il facilite la comparaison entre différentes offres.
Le capital est bloqué jusqu’à la retraite, mais il existe six cas de déblocage anticipé :
Les sommes sont investies sur différents supports financiers :
Les avoirs sont protégés jusqu’à 70 000 € par assureur et par assuré, et les fonds du contrat sont séparés des actifs de la compagnie.
Européenne : peut être exercée uniquement à l’échéance.
Américaine : peut être exercée à tout moment avant ou à l’échéance.
Pour un foyer déjà imposé sur des revenus fonciers, le déficit foncier permet de neutraliser l’imposition sur ces revenus, réduisant directement l’impôt à payer. Plutôt que de subir une imposition élevée sur les loyers perçus, le foyer peut financer des travaux lourds de rénovation qui viennent réduire le revenu foncier imposable, tout en valorisant le patrimoine. L’avantage est double : le foyer optimise sa fiscalité et améliore la qualité ou la valeur locative du bien.
Acheteur : paie la prime, bénéficie du droit (mais pas de l’obligation).
Vendeur : encaisse la prime, mais assume l’obligation si l’option est exercée.
Exemple :
L’acheteur d’un “Call” sur Total peut acheter l’action à prix fixe ;
le vendeur du “Call” doit la lui vendre à ce prix si l’option est exercée.
L’assurance-vie est un produit d’épargne transmissible, alors que l’assurance décès est une couverture de prévoyance. Dans le premier cas, vous épargnez pour vous et vos proches ; dans le second, vous protégez uniquement vos bénéficiaires en cas de décès prématuré.
Le contrat luxembourgeois offre une protection renforcée (triangle de sécurité) et une plus grande souplesse d’investissement. Il s’adresse plutôt aux patrimoines importants ou aux profils internationaux.
Le dispositif Denormandie reprend les principes du Pinel, mais il s’applique spécifiquement aux logements anciens à rénover situés dans certaines villes labellisées “Action Cœur de Ville” ou ayant signé une convention de revitalisation du centre-ville. Là où le Pinel cible la construction neuve ou la réhabilitation lourde en zone tendue, le Denormandie favorise la rénovation du parc immobilier existant. L’esprit du dispositif est donc de soutenir la reconstruction du centre urbain ancien, souvent dégradé, tout en offrant la même réduction d’impôt que le Pinel.
Le PEE est une épargne moyen terme (blocage 5 ans), tandis que le PERCOL est une épargne long terme, destinée à la retraite.
Le premier permet de financer des projets personnels (immobilier, études, etc.), le second prépare des revenus complémentaires pour la retraite.
Tous deux bénéficient d’un abondement de l’entreprise, exonéré de charges sociales (hors CSG/CRDS), et d’une fiscalité allégée à la sortie.
Une option est un instrument de base (brique élémentaire).
Un produit structuré intègre souvent plusieurs options combinées pour produire un rendement défini.
👉 En d’autres termes : les options sont les briques, les produits structurés sont les maisons.
Le banquier gère principalement vos comptes et vos placements au sein de sa propre banque.
Le conseiller en gestion de patrimoine, lui, a une approche globale et indépendante : il analyse l’ensemble de votre situation (revenus, fiscalité, immobilier, retraite, transmission, etc.) et vous propose des solutions sur mesure, en comparant plusieurs établissements et dispositifs. Son objectif n’est pas de vendre un produit, mais de faire croître et protéger votre patrimoine sur le long terme.
La gestion patrimoniale privée s’adresse aux investisseurs souhaitant structurer et faire croître leur patrimoine global. La gestion de fortune, elle, vise des patrimoines plus conséquents, avec une approche sur mesure intégrant fiscalité internationale, gouvernance familiale et ingénierie juridique.
Le bail commercial conclu entre l’investisseur et le gestionnaire dure généralement entre neuf et douze ans, avec possibilité de renouvellement ou de résiliation selon les clauses du contrat. Cette durée fixe assure à l’investisseur la perception régulière des loyers et sécurise le rendement. Le bail définit également les obligations de chaque partie, le montant du loyer et les modalités de révision. Il garantit que l’investisseur n’a pas à gérer la location et que l’exploitant reste responsable du bon fonctionnement de la résidence.
Le choix dépend du profil de l’investisseur : le neuf pour la défiscalisation et la simplicité, l’ancien pour le potentiel de valorisation, et la SCPI pour la mutualisation et la délégation totale de la gestion.
La réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement locatif. Elle s’élève à 12 % du montant investi pour un engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans.
Le calcul s’effectue sur le montant total de l’opération (prix d’acquisition + travaux), dans la limite de 300 000 euros par an et d’un prix au mètre carré plafonné à 5 500 euros.
La réduction d’impôt est répartie linéairement sur toute la durée de l’engagement. Par exemple, pour un investissement de 200 000 euros loué pendant 9 ans, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal total de 36 000 euros, soit 4 000 euros de réduction d’impôt par an.
Elle dépend du mode de versement choisi à l’entrée :
Si les versements ont été déduits, la sortie en capital est imposée comme un revenu (part du capital) + flat tax de 30 % sur les gains.
Si les versements n’ont pas été déduits, seule la plus-value est taxée (flat tax de 30 %).
En rente, les pensions perçues sont imposées selon le régime des rentes viagères à titre gratuit.
L’optimisation passe par une projection fine du taux d’imposition futur, comparé à celui d’aujourd’hui.
L’assurance-vie demeure l’enveloppe la plus souple pour épargner et transmettre, tandis que le PER s’impose pour préparer la retraite avec un avantage fiscal immédiat. L’arbitrage entre les deux dépend de l’âge et du taux d’imposition.
Sont déductibles toutes les dépenses liées à l’entretien, la réparation et l’amélioration du logement, ainsi que les intérêts d’emprunt et les frais de gestion. Les travaux d’agrandissement ou de construction ne sont pas éligibles. Cette déduction peut être particulièrement avantageuse lorsque le foyer finance des travaux importants dans un logement ancien, car l’impact fiscal est immédiat et permet de réduire l’impôt sur les revenus fonciers existants.
Pour bénéficier du dispositif Malraux, le bien doit être ancien et situé dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé reconnu par l’État, ou une zone protégée au titre du patrimoine. L’investisseur doit effectuer des travaux de restauration complète destinés à conserver ou restaurer les éléments architecturaux d’origine. Ces travaux doivent être réalisés par des professionnels agréés et être validés par les Architectes des Bâtiments de France. Enfin, le logement doit être loué après travaux pendant une durée minimale de neuf ans pour que l’avantage fiscal soit applicable.
Pour bénéficier du dispositif, le bien doit être classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques, et les travaux doivent être réalisés sous le contrôle de l’Architecte des Bâtiments de France. L’investisseur doit louer le bien nu au minimum 3 ans et le conserver pendant 15 ans. En revanche, il n’existe pas d’obligation de plafonnement des loyers. Les charges déductibles incluent non seulement les travaux, mais aussi les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et les assurances, ce qui permet d’optimiser la fiscalité de manière significative.
Le propriétaire doit être un particulier et ne pas dépasser certains plafonds de revenus locatifs, soit 23 000 euros par an ou moins de 50 % de ses revenus globaux. Le logement doit être meublé conformément aux normes légales et situé dans une résidence de services exploitée par un gestionnaire agréé. Le logement doit offrir au minimum trois services para-hôteliers, comme l’accueil, le ménage ou la restauration. Enfin, l’investisseur signe un bail commercial avec l’exploitant, qui fixe le montant du loyer, la durée de contrat et les obligations de chacune des parties.
Pour bénéficier de la fiscalité du déficit foncier, le bien doit être loué nu, à usage d’habitation, et les charges doivent correspondre à de réelles dépenses engagées pour l’entretien, la réparation ou l’amélioration du logement. Les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas éligibles, seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration sont déductibles. Les biens doivent être loués de manière effective pour que le déficit soit pris en compte.
Pour bénéficier du Denormandie, le logement doit être ancien et situé dans une commune éligible, c’est-à-dire une ville labellisée Action Cœur de Ville ou signataire d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).
Les travaux à réaliser doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, soit le prix d’achat additionné du montant des travaux. Ces rénovations peuvent porter sur la performance énergétique, la modernisation ou la remise en état du logement, mais doivent impérativement être réalisées par une entreprise. Les travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont pas pris en compte.
Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale du locataire. Le bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyers et de ressources fixés par décret, variables selon la zone géographique. Ces plafonds visent à garantir un accès au logement pour les ménages intermédiaires, tout en assurant un rendement raisonnable à l’investisseur. Le respect de ces conditions est essentiel pour conserver le bénéfice de la réduction d’impôt pendant toute la durée d’engagement.
Une fois les travaux terminés, le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé, à un locataire qui en fera sa résidence principale.
L’investisseur s’engage à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans, selon la durée choisie au moment de l’investissement.
Les loyers et les ressources des locataires doivent respecter les plafonds réglementaires, fixés chaque année par décret, afin d’assurer l’accès au logement à un public large et de maintenir une certaine mixité sociale.
Le bien doit être loué non meublé, et constituer la résidence principale du locataire. L’investisseur doit s’engager à louer le logement pendant une durée minimale de neuf ans. L’objectif est de garantir que le bien rénové contribue réellement à l’offre locative dans les centres-villes historiques et qu’il ne soit pas détourné de sa vocation initiale.
Le bien LMNP en résidence de service reste un actif privé, et sa revente suit les règles classiques de l’immobilier. La plus-value éventuelle est imposée selon le régime des particuliers, avec possibilité d’exonération après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. L’amortissement pratiqué sur le bien ne s’impute pas sur la plus-value, ce qui rend le LMNP particulièrement intéressant pour les investisseurs qui souhaitent constituer un patrimoine à long terme.
Le déficit imputable sur le revenu global est limité à 10 700 euros par an. Les travaux doivent être réalisés dans un logement effectivement loué et les factures conservées pour justifier les dépenses. Si le déficit excède ce plafond, l’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes. Il est important de bien planifier les travaux et de vérifier que le foyer dispose déjà de revenus fonciers suffisants pour bénéficier pleinement de la déduction.
Le dispositif Malraux nécessite un montant de travaux souvent élevé, ce qui implique un budget conséquent et une gestion attentive du chantier. La complexité administrative et les contraintes liées aux Architectes des Bâtiments de France peuvent rallonger les délais. La sélection de la commune et du quartier est essentielle pour limiter le risque de vacance locative. Enfin, le rendement locatif peut être inférieur à celui d’un logement neuf ou d’autres dispositifs de défiscalisation, ce qui justifie une analyse fine avant tout investissement.
Le Denormandie s’applique uniquement dans les communes engagées dans un programme de revitalisation urbaine, principalement celles du dispositif Action Cœur de Ville, qui regroupe environ 220 villes moyennes françaises, ainsi que celles ayant signé une ORT.
Ces localisations concernent souvent des territoires où le marché locatif est équilibré mais où le parc ancien nécessite une rénovation importante. Les villes de Limoges, Albi, Béziers ou encore Châteauroux en sont des exemples typiques.
Cette sélection géographique garantit que les investissements servent réellement à reconstruire l’attractivité du centre-ville plutôt qu’à encourager la spéculation immobilière.
Les meilleures opportunités se trouvent dans des zones à forte demande structurelle. Les résidences étudiantes sont particulièrement recherchées près des universités et grandes écoles. Les résidences seniors bénéficient d’une demande croissante liée au vieillissement de la population. Les résidences d’affaires fonctionnent mieux dans les métropoles dynamiques tandis que les résidences de tourisme performent dans les zones à forte fréquentation. Le choix de l’exploitant est crucial pour sécuriser le rendement et assurer la pérennité du contrat.
Le LMNP géré combine sécurité et optimisation fiscale. Le bail commercial garantit le paiement régulier des loyers même en cas de vacance locative et l’exploitant prend en charge la totalité de la gestion et de l’entretien. Grâce au régime réel, l’amortissement comptable permet de réduire significativement, voire d’annuler, l’impôt sur les revenus locatifs. L’investissement reste souple, car le bien demeure dans le patrimoine privé et peut être revendu à tout moment sans réintégration de l’amortissement dans la plus-value.
Pour le salarié, les sommes investies dans un plan d’épargne sont exonérées d’impôt sur le revenu (hors prélèvements sociaux sur les gains).
Pour l’entreprise, les abondements et contributions versés sont déductibles du résultat imposable, tout en étant exonérés de charges patronales classiques.
Ce double levier fait de l’épargne d’entreprise un outil gagnant-gagnant pour les deux parties.
Chaque bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 152 500 € exonérés de droits de succession pour les primes versées avant 70 ans.
Après 70 ans : abattement global de 30 500 €, mais seuls les versements (pas les gains) sont taxés.
L’assurance vie demeure un outil de transmission exceptionnel, souple et hors succession.
Le dispositif Denormandie permet de réduire son impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine immobilier rénové et rentable. Il offre la possibilité d’investir dans des centres-villes attractifs, souvent à des prix plus accessibles que dans le neuf. En outre, il contribue à valoriser le bien à long terme grâce à la rénovation et à la localisation centrale. C’est un dispositif qui conjugue impact fiscal, rentabilité et utilité sociale, en participant à la revitalisation du tissu urbain français.
Le Malraux offre plusieurs avantages. Tout d’abord, il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante, souvent plus élevée que celle d’autres dispositifs de rénovation. Ensuite, il contribue à valoriser un bien patrimonial, en augmentant sa qualité architecturale et son attractivité locative. Enfin, il s’adresse aux investisseurs souhaitant participer à la préservation du patrimoine tout en sécurisant leur fiscalité. Les projets Malraux sont également compatibles avec l’investissement à long terme, car le bien rénové conserve une forte valeur patrimoniale.
Le principal avantage réside dans la déduction totale des charges et travaux sur le revenu global, ce qui peut réduire considérablement, voire annuler l’impôt sur le revenu. Le dispositif permet également de valoriser un bien patrimonial unique et de préparer la transmission du patrimoine de manière optimale. Pour un foyer imposé, c’est l’un des rares dispositifs offrant une déduction illimitée sur le revenu global.
Les abondements, primes et contributions sont exonérés de charges sociales patronales (hors CSG/CRDS), et déductibles fiscalement.
Cela permet à l’entreprise de redistribuer du pouvoir d’achat net sans alourdir sa masse salariale.
Une stratégie intelligente pour concilier efficacité économique et bien-être salarié.
Plusieurs événements permettent de retirer les fonds avant les 5 ans :
Option d’achat (Call) : droit d’acheter un actif à un prix donné.
Option de vente (Put) : droit de vendre un actif à un prix donné.
Le dispositif se décline en trois compartiments :
On distingue :
Le dispositif vise à encourager la rénovation et l’entretien du patrimoine locatif ancien tout en offrant un levier fiscal immédiat. Il est particulièrement intéressant pour les foyers ayant déjà des revenus fonciers car il permet de neutraliser tout ou partie de l’imposition sur ces revenus et, sous certaines conditions, d’imputer une partie du déficit sur le revenu global, diminuant ainsi directement l’impôt sur le revenu.
Le dispositif Denormandie a un double rôle économique et social. Il vise à réhabiliter les logements anciens, souvent vacants ou dégradés, à redynamiser les centres urbains et à améliorer la performance énergétique des bâtiments. En parallèle, il offre aux investisseurs une opportunité de défiscalisation comparable à celle du Pinel, mais appliquée à des logements anciens.
En somme, c’est un dispositif « gagnant-gagnant » : pour la collectivité, une meilleure qualité de logement ; pour l’investisseur, une réduction d’impôt et un patrimoine valorisé.
Le dispositif Malraux a pour objectif de préserver le patrimoine architectural et urbain, tout en favorisant le logement locatif ancien rénové. Il permet à l’investisseur de participer activement à la réhabilitation de bâtiments historiques souvent dégradés, tout en profitant d’un avantage fiscal significatif. C’est donc un dispositif qui conjugue intérêt patrimonial, esthétique et fiscal, tout en contribuant à la revitalisation des centres-villes anciens.
L’objectif principal est de préserver le patrimoine architectural Français tout en permettant aux investisseurs de financer des travaux coûteux via des avantages fiscaux immédiats. Il permet de restaurer des bâtiments historiques souvent dégradés, de valoriser un patrimoine exceptionnel et de le transmettre aux générations futures, tout en bénéficiant d’une fiscalité extrêmement favorable.
Ce dispositif vise à offrir aux particuliers un placement locatif sûr et passif tout en répondant à une demande réelle de logements adaptés. Les résidences étudiantes, pour seniors, d’affaires ou de tourisme ont besoin d’une exploitation professionnelle pour garantir la qualité du service et la régularité des loyers. Pour l’investisseur, le LMNP géré constitue un moyen de percevoir un revenu complémentaire stable tout en optimisant la fiscalité.
Ne pas comparer les frais, négliger la clause bénéficiaire ou ignorer la fiscalité après 70 ans sont les erreurs les plus fréquentes. Un audit régulier avec un conseiller patrimonial permet d’éviter ces écueils.
Souscrire sans anticiper la fiscalité de sortie, ignorer les plafonds de déduction disponibles, ou négliger la gestion financière du contrat. Un PER mal calibré peut perdre tout son avantage fiscal.
L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine est donc essentiel pour en faire un véritable outil d’ingénierie financière.
Pour éviter l’ensemble de ces déconvenues, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre conseiller en gestion de patrimoine.
Selon votre situation, les leviers les plus performants restent l’immobilier ancien avec travaux, le PER, la loi LODEOM ou MyMarguerit. La cohérence globale du patrimoine prime sur le seul avantage fiscal.
Le Denormandie nécessite une sélection rigoureuse du bien et de la ville. Le marché locatif doit être dynamique pour éviter la vacance. Il faut aussi s’assurer que les travaux réalisés respectent les critères techniques exigés par l’administration et que les dépenses soient bien documentées. Enfin, la rentabilité globale dépendra de la maîtrise du coût des travaux, du financement et de la capacité à louer durablement. Une étude patrimoniale complète est donc recommandée avant tout investissement.
Investir dans un Monument Historique implique des travaux souvent lourds et coûteux, qui doivent être réalisés dans le respect strict des normes de restauration. La gestion administrative peut être complexe, et le choix de l’emplacement est crucial pour garantir une location stable. Bien que l’avantage fiscal soit très attractif, le rendement locatif pur peut être faible si le bien est difficile à louer ou si les travaux s’étendent sur plusieurs années. Il est donc important de planifier le financement et de se faire accompagner par un gestionnaire de patrimoine à même de vous guider vers le bien le plus judicieux en fonction de votre situation fiscale.
Même si le LMNP géré est relativement sécurisé, certains risques doivent être pris en compte. Le premier est le risque de défaillance de l’exploitant, qui pourrait entraîner des retards ou défauts de paiement des loyers. Il existe également un risque lié au marché locatif, notamment dans les zones où la demande peut fluctuer. Enfin, le coût des charges et frais de gestion peut réduire légèrement le rendement si l’amortissement n’est pas correctement planifié. Une diligence particulière dans le choix du gestionnaire et l’analyse de la résidence permet de limiter ces risques.
Les fonds sont généralement placés dans des FCPE (Fonds Communs de Placement d’Entreprise), qui peuvent être sécurisés (obligataires, monétaires) ou dynamiques (actions, diversifiés, ISR, etc.).
De plus en plus d’entreprises intègrent des fonds responsables ou solidaires, en cohérence avec les critères ESG et la stratégie RSE. Chez VGP, nous vous recommandons de surveiller la pertinence de votre allocation ou de nous contacter quant à la pertinence de réaliser ou non un ensemble d’arbitrage.
Les travaux éligibles sont ceux qui permettent une amélioration significative du logement. Il s’agit des rénovations énergétiques (isolation, chauffage, ventilation), de la modernisation de la cuisine, de la salle de bain ou encore de la réfection des toitures et façades. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et être réalisés par des entreprises certifiées. L’objectif est de rendre le logement conforme aux standards actuels de confort et de performance énergétique, sans créer de surface nouvelle.
Pas toujours.
Certains produits offrent une protection totale (100 % du capital à l’échéance), d’autres partielle (ex : protection jusqu’à -40 %).
👉 Le niveau de protection influence directement le rendement potentiel.
